Als je een woning hebt, is de kans groot dat je een hypotheek hebt. Besparen op je hypotheek kan veel opleveren maar veel huiseigenaren kijken er tegenop. Bellen met de bank, rekenen en eerst betalen voor je daadwerkelijk die besparing binnen harkt. Ik laat je zien hoe je kan besparen op je hypotheek op een makkelijke manier die binnen handbereik is voor de meeste woningeigenaren.
Als je een hypotheek hebt, betaal je altijd rente. De hoogte van de rente wordt door verschillende factoren bepaald. Als je geen NHG hypotheek hebt, is een van die factoren de risico-opslag. Zit de hoogte van je hypotheek dicht tegen de marktwaarde (ten tijde van het afsluiten van de hypotheek), dan betaal je een hoge risico-opslag. Er is namelijk een kans dat de huizenprijzen dalen, waardoor jouw hypotheek ‘onder water’ komt. Als jij vervolgens niet jouw lening kan terugbetalen en de hypotheekverstrekker jouw woning moet verkopen, levert de woning minder op dan de hoogte van de lening.
Dat is een risico van de hypotheekverstrekker en die dekt dit risico af door jou een hogere hypotheekrente te laten betalen. Dit wordt ook wel risicorente genoemd. Elke hypotheekverstrekker hanteert zijn eigen maatstaven. Bij mijn hypotheekverstrekker is dit als volgt:
- Resterende hypotheek tot 65% van de marktwaarde = 0,10%
- Resterende hypotheek tot en met 85% van de marktwaarde = 0,20%
- Resterende hypotheek tot en met 108% van de marktwaarde = 0,45%
- Resterende hypotheek meer dan 108% van de marktwaarde = 0,70%
De hoogte van de risico-opslag wordt bepaald door de verhouding van jouw hypotheek (op dit moment) en de waarde van de woning.
Hoe hoger de risico-opslag, hoe hoger jouw hypotheekrente.
Waarom is dit een probleem?
Het kan dat je te veel hypotheekrente betaalt. Er zijn hypotheekverstrekkers die dit goed in de gaten houden. Als zij zien dat jij in een lagere risicoklasse valt, brengen ze jou op de hoogte en passen ze de hypotheekrente naar beneden aan. Heel fijn! Helaas kijken de meeste hypotheekverstrekkers hier niet naar en moet je dit zelf doen. Gelukkig is het niet moeilijk, de hypotheekverstrekker helpt je graag en de maandelijkse besparing kan erg groot zijn!
Hoe verlaag je de risico-opslag?
De risico-opslag wordt dus bepaald door de verhouding tussen de waarde van je woning en de hoogte van je openstaande lening. Hoe groter dat verschil, hoe lager jouw risico-opslag kan worden. Misschien heb je al een lagere risico-opslag doordat je woning meer waard is geworden of omdat je al een deel van je lening hebt afgelost. Over het algemeen kun je dit op 4 manieren bereiken.
Strategie 1
De eerste is door extra af te lossen. Bij extra aflossen kan het mes aan twee kanten snijden. Je betaalt namelijk geen rente over het extra afgeloste bedrag en de risico-opslag kan omlaag!
Strategie 2
De tweede manier is de waarde van je woning verhogen. Denk aan verbouwen en verduurzamen van je woning. Is je woning groter geworden door de verbouwing? Dan is het zeker meer waard geworden. Heb je isolatie of zonnepanelen toegevoegd aan je woning? Ook meer woningwaarde! Ook met duurzame maatregelen profiteer je dubbel want ook je stroomrekening kan omlaag.
Strategie 3
Er is ook een derde manier maar die zit in een grijs gebied maar is prima te combineren met de andere 2 manieren. Zoek een taxateur die bereid is om tijdens de taxatie jouw woningwaarde naar boven af te ronden. Dat kan net voldoende zijn om in een lagere risicoklasse te vallen. Als je dus contact hebt met een taxateur en gebruik wilt maken van zijn diensten, geef dan ook aan waarom je een taxatierapport wilt. Misschien dat de taxateur met jou mee kan denken om jouw doel te bereiken.
Strategie 4
Als laatste kun je natuurlijk ook niks extra’s doen. Zeker als je de woning al 5 of 10 jaar in bezit hebt, is de kans groot dat de waarde flink is gestegen. Als je dan ook nog eens aflost op je hypotheek is de kans op een groot verschil tussen de waarde van je woning en de hoogte van je lening. Soms kan het dan nog steeds de moeite zijn om nóg lager in de risico-opslag te komen.
Stappenplan om te besparen op je hypotheek
Dus hoe gaan we het aanpakken? Hieronder een handig stappenplan om de hypotheekrente te verlagen door het risico-opslag te verkleinen.
Stap 1
Bekijk de voorwaarden van je hypotheekverstrekker. Meestal is die wel te vinden op de website. Anders moet je even bellen. De voorwaarden kunnen nogal verschillen.
Stap 2
Probeer te achterhalen in welke risicoklasse jouw hypotheek zit. Dat is je startpunt. Misschien zijn er aanvullende voorwaarden of een procedure hoe je de risico-opslag kan verlagen.
Stap 3
Check hoe groot je resterende lening nog is. Dit kun je vaak ook terugvinden op de website. Als je een aflossingsvrije hypotheek hebt, weet je het meestal wel uit je hoofd.
Stap 4
Check wanneer je de woning hebt gekocht en tegen welke prijs dat was. De prijs hoeft niet overeen te komen met de hoogte van je hypotheek, misschien heb je zelf ook geld ingebracht zonder dat te lenen.
Stap 5
Check via het Kadaster je woningwaarde. Dit is gratis en een mooie eerste inschatting van jouw huidige woningwaarde. Je kunt natuurlijk ook jouw WOZ-aanslag van de gemeente gebruiken maar daar is de woningwaarde vaak wat aan de lage kant en meestal niet realistisch
Stap 6
Deel je resterende hypotheek door de huidige geschatte woningwaarde. Als het goed is krijg je een getal achter de komma. Dit getal vermenigvuldig je met 100. Je hebt nu je risicopercentage.
Stap 7
Met dit risicopercentage weet je nu in welke risicoklasse je valt. Misschien kom je nu al tot de conclusie dat je op dit moment niet in de juiste risicoklasse zit en kun je om een lagere rente vragen bij je hypotheekverstrekker. Wil je graag het onderste uit de kan halen, ga dan door naar stap 8. En anders naar stap 9.
Stap 8
Zit je net boven een risicoklasse dan kun je overwegen om jouw risico-opslag te verlagen door extra af te lossen of je woningwaarde te verhogen.
Stap 9
Is de woningwaarde uit jouw WOZ-aanslag voldoende, ga dan daarmee naar jouw hypotheekverstrekker. Kom je met de WOZ-aanslag net te kort. Overweeg dan een taxatierapport. Vind je die te duur, dan is er nog een derde optie als jouw hypotheekverstrekker hiermee akkoord gaat, namelijk een digitaal taxatierapport zoals Calcasa. Met een digitaal taxatierapport is de woningwaarde vaak wel wat lager maar kost aanzienlijk minder in aanschaf.
Stap 10
Nu je een taxatierapport hebt, weet je echt je woningwaarde. Je kunt nog een keer narekenen in welke risicoklasse je nu valt. Hiermee kun je in gesprek met jouw hypotheekverstrekker. Meestal is het insturen van je taxatierapport met het verzoek om de risicorente te verlagen voldoende.
Bereken de besparing op je hypotheek
We doen het natuurlijk om maandelijks te besparen op de hypotheek dus je wilt vast weten wat het oplevert. Hiervoor heb je wel stap 1 t/m 5 nodig, zodat je een goede inschatting kan maken in welke risicoklasse je valt. Stel je gaat 0,25% minder rente betalen. Van 2,9% naar 2,65%. Je hebt een hypotheeklening van €300.000 (annuïtair) en je moet nog 25 jaar aflossen (300 maanden). Dan ga je van €1249,- per maand naar €1209,-. Deze besparing van €40,- per maand is over de gehele resterende looptijd (maal 300) €12.000,-. Je kunt dit makkelijk zelf berekenen op berekenhet.
Mijn situatie
Klinkt dit nog allemaal wat abstract met al die cijfertjes? Dan vertel ik nu mijn verhaal.
Eerst even rekenen
Ik heb eerst op de website van Argenta (mijn hypotheekverstrekker) de risicoklasse opgezocht. Omdat ik in 2018 de woning had gekocht voor €298.000,- (100% woningwaarde) had ik een vermoeden dat met de recente prijsstijgingen wel wat mogelijk was. Via het kadaster had ik uitgerekend dat ik op €330.000,- uitkwam. En ondertussen had ik al wat afgelost op mijn hypotheek. Het resterende bedrag was ongeveer €289.000,-. Ik kwam in ieder geval net te kort om onder de 85% te komen.
De waarde van mijn woning verhogen
Ik heb dus besloten om zonnepanelen op mijn dak te laten installeren. Hierdoor stijgt mijn woningwaarde ongeveer €5.000,-. Dat zou net wel genoeg zijn om onder de 85% te vallen. Ik had natuurlijk ook kunnen wachten tot de woningprijzen zouden stijgen maar met de coronacrisis vond ik dat geen zekerheid en wilde ik daarop dus niet wachten.
Na de installatie van de zonnepanelen belde ik mijn hypotheekadviseur met dit verhaal om te controleren of het allemaal wel klopte. Ook hij gaf aan dat er wel een kans is dat ik onder die 85% zou vallen. Mooi, ik had mezelf dus niet té rijk gerekend.
Woning taxeren
Gelukkig nam mijn hypotheekadviseur het vanaf hier over. Hij checkte nog even bij een taxateur wat ongeveer de woningwaarde zou zijn en ook die gaf aan dat het nu wel ongeveer uit moest komen op €340.000,-. De afspraak was dus gemaakt.
Twee weken later stond de taxateur op de stoep om de woning te taxeren en twee dagen later lag het taxatierapport al in de digitale brievenbus en voilà, de woning was €340.000,- waard.
Ik natuurlijk superblij de hypotheekadviseur mailen met het taxatierapport. Hij stuurde het rapport door naar Argenta.
Het resultaat
Weer twee weken later belde ik Argenta met de vraag of ze het rapport hadden ontvangen en of ze al een besluit hadden genomen. En ja hoor, ze hadden het rapport gezien en direct de hypotheekrente aangepast.
Mijn hypotheekrente is verlaagd van 2,9% naar 2,65%. Die 0,25% lijkt niet veel maar levert een maandelijkse besparing op van €39,- over de gehele resterende looptijd van 28 jaar (341 maanden). Dit toch een besparing van €13.299,-! Dat is toch mooi meegenomen voor een paar uurtjes werk.
Deze blog schrijven duurde langer dan het hele proces om tot deze besparing te komen.
Zo makkelijk is het.
Nog een tip
Een verlaging van je hypotheekrente heeft invloed op je hypotheekrenteaftrek. Zodra je dit geregeld hebt, moet je dus bij de Belastingdienst jouw voorlopige aanslag voor het lopend jaar aanpassen. Je kunt dit natuurlijk ook laten zitten maar dan heb je wel iets te veel hypotheekrenteaftrek ontvangen. Die moet je bij de aangifte voor de inkomstenbelasting terugbetalen.
Smaakt dit naar meer en wil je nóg meer besparen op je vaste lasten? Kijk dan eens op deze pagina.
